Belluno, l’effetto olimpico blocca gli affari: «Molti attendono il boom post Giochi»

«La vera difficoltà, sia nel residenziale che nel turistico, è che manca il nuovo. Vendiamo molto velocemente gli immobili di 10-15 anni, a prezzi che soddisfano il venditore (perchè sono un po’ più alti di quelli che lui stesso aveva in mente). Ma questo proprio perché manca il nuovo».

Il fenomeno 

Dopo la crescita post pandemia, e la decrescita che ne è scaturita, il mercato delle locazioni sta trovando un suo equilibrio. «La stabilità nuova», spiega Dal Magro, «è data da quei clienti che magari cercavano l’affitto e, invece, si sono spostati sull’acquisto. E da quei proprietari che hanno immesso più immobili sul mercato».

Ai primi di giugno Fiaip Belluno presenterà, in collaborazione con l’Ance, il Borsino dell’immobiliare. Lo ha curato Rodolfo Rota. Che conferma: «Non ci sono tantissimi immobili in vendita. Sul nuovo ancora meno. Siamo in presenza di una discrasia di mercato, dove sicuramente è calata la richiesta però è molto più seria e più specifica».

Con un “punto dolente”, come ammette Rota: «I prezzi molto elevati delle nuove costruzioni inducono le stesse imprese edili a non promuovere nuovi immobili per la paura di non vendere. Allo stesso tempo l’abbassamento di prezzo degli immobili che abbiano bisogno di un ammodernamento o addirittura di una ristrutturazione fa sì che il potenziale cliente si trovi un po’ spaesato non riuscendo a capire il grosso differenziale di prezzo tra queste due realtà».

E l’effetto Olimpiadi? Immaginiamo che stiano tirando il mercato. E invece no. Il fattore Olimpiadi, appunto, sta spingendo tanti proprietari, fino ad oggi indecisi sul da farsi, ad aspettare che si concludano i Giochi sperando in prezzi migliori di vendita. Nella stessa Cortina le proposte di compravendita sono in calo proprio in attesa di un aumento importante fra un anno, cioè a conclusione dei Giochi.

Effetto Olimpiadi 

«Le Olimpiadi, in ogni caso», tiene a precisare Dal Magro, «rappresentano un’opportunità unica per il territorio. Basti pensare agli importanti investimenti infrastrutturali per un miliardo e mezzo di valore, con i progetti di riqualificazione urbana. I Giochi rappresentano un’occasione unica per il turismo, quindi per lo sviluppo economico e sociale».

Ma vediamo come si stanno muovendo i prezzi, precisando subito che tra il 2024 ed il 2025 l’aumento non è stato notevole, si è fermato al di sotto del 5%. Per una casa nuova, con classe energetica elevata, e con altre caratteristiche di qualità, a Belluno si raggiungono tranquillamente i 2900-3000 euro al metro quadro.

Siamo al top, chiaramente. Sempre a Belluno, l’offerta un po’ meno top non scende comunque sotto i 2400-2600 euro. E qui va fatto subito un inciso: la complessità data dalle nuove tecnologie sia sugli alloggi nuovi che su quelli seminuovi comporta il fatto che non sempre tornano i conti: tra il risparmio e i costi di gestione. Questi ultimi a volte non compensano il primo.

Agordo e Sedico 

Una significativa novità: Agordo e Sedico (leggi Luxottica) sono le due piazze che hanno mantenuto se non aumentato le vendite. Ad Agordo si va “tranquillamente” – dicono alla Fiaip – sui 2500-2700 euro al metro quadro. Così pure a Sedico. E nella vicina Feltre? Qui il mercato è più disponibile, tra i 2400-2600 euro al metro quadro. A Longarone l’offerta di residenze nuove è invece pari a zero.

Ma, attenzione, fanno rilevare Dal Magro e Roa: la provincia di Belluno ha la caratteristica che in uno spadio di 5 chilometri il prezzo cambia totalmente. Ad esempio tra Danta di Cadore e Padola la differenza è elevata, perché nell’alto Comelico sta maturando la prospettiva dei nuovi impianti di risalita.

Ovvero, il mercato immobiliare è legato ai trend turistici. Auronzo, ad esempio, ha un mercato che tira, con un valore del nuovo sui 3200-3400 euro. A Misurina si rasentano addirittura i 7 mila euro. Conta la vicinanza a Cortina? Fin ad un certo punto. A San Vito il costo è di un terzo rispetto al capoluogo ampezzano. Però, si badi, siamo sui 6800-7200 al metro quadrato. Immobili nuovi o completamente ristrutturati, ben s’intende.

Cortina alle stelle 

Arriviamo, dunque, a Cortina. Qui ci avviciniamo ai 17-18 mila euro. Però con appartamenti spesso arredati. E l’arredo, in taluni casi, è quasi pari costo della casa, cioè dei muri. E al di là del passo Falzarego? Ad Arabba ci si avvicina ai 7 mila euro.

E, fatto nuovo, l’interesse per la valle è crescente da parte degli investitori stranieri. Per la verità non solo ai piedi delle Dolomiti. «C’è richiesta straniera di case anche lungo la pedemontana, quindi in Valbelluna, ad esempio, perché baricentrica tra Venezia e, appunto, le Dolomiti, ma perfino anche col lago di Garda», spiega Dal Magro. «Lo straniero cerca un appartamento comodo, bello, magari ben arredato, in legno, che a loro piace molto».