Case “dormienti” in Veneto, oltre 520 mila immobili vuoti: «Ristrutturare costa troppo»

Dentro questa cifra c’è un ampio ventaglio di voci: seconde case (una minima parte), eredità, eredità contese, immobili inagibili o bisognosi di essere ristrutturati.

Nonostante questo, anche le case dormienti, che sono solo una parte del 22 per cento degli immobili inutilizzati in Veneto, sono viste come una delle possibili soluzioni all’emergenza abitativa. Soprattutto nel momento in cui, stando alla Banca d’Italia, la cosiddetta sovraesposizione reddituale per le abitazioni (determinata nello spendere più del 30 per cento del proprio reddito per il canone di affitto o il mutuo) interessa il 37% delle famiglie in affitto nel Paese.

Ma al netto dei casi specifici (eredità complesse, per esempio, o la paura dei proprietari di affittare a inquilini morosi), qual è l’elemento che frena pesantemente l’immissione nel mercato immobiliare di questo patrimonio? «I costi» risponde Thomas Fantin, presidente Federazione Edilizia di Confartigianato Veneto.

Domanda e offerta

Uno dei paradossi del “dormiente” giunge da un’altra espressione gergale del mondo immobiliare: Indice di Risolvibilità, che mette a confronto le persone che cercano casa con le case vuote esistenti sul territorio.

Ecco, stando a uno studio di Immobiliare.it presentato a Roma agli “Stati generali dell’abitare”, in alcune aree del Veneto «il solo sblocco del patrimonio dormiente non sarebbe sufficiente a coprire l’attuale domanda» le parole di Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. E questo accade soprattutto nelle province di Verona, Vicenza, Treviso e, infine, Padova.

A una lettura dei numeri emerge che le zone ad alta percentuale di “dormienza” sembrano coincidere con le aree ad alta vocazione turistica. Tra queste emerge la particolarità del Bellunese, che oltre a ospitare un buon numero di seconde case sconta anche un forte calo di natalità e un lento e costante abbandono delle aree montane. Fenomeni simili ma meno intensi sono anche in Lessinia e sull’Altopiano di Asiago.

I costi

L’idea che mediamente si spenda di più per ristrutturare che per costruire «non è solo un retaggio degli anni d’oro dell’edilizia, quando peraltro alle volte si costruiva alla bell’e meglio» dice Fantin.

E tra la voci maggiori di spesa rientrano anche i progetti. «La differenza rispetto al passato è che oggi, vuoi per un approccio culturale diverso vuoi per le nuove tecniche, la casa non è comunque un investimento di poco conto nemmeno sul nuovo».

Intendiamoci: ristrutturare è comunque impegnativo. E lo sarà ancora di più quando l’Italia recepirà completamente la direttiva europea “Case Green”. Tra i punti più significativi la direttiva prevede che tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero. Non solo. «A conti fatti - spiega Fantin - non potranno essere messi sul mercato immobili inferiori alla classe energetica D». Il che aggiunge un ulteriore elemento di complessità nell’ampio capitolo del patrimonio dormiente. «Molto semplicemente - osserva l’esponente di Confartigianato Veneto - anche i proprietari di seconde case riservate alle vacanze in predicato di venderle potrebbero essere in difficoltà anche solo per l’adeguamento energetico».

Le risorse

A chiedere a Fantin se la direttiva «Case green» possa essere tutt’altro che un volano per l’edilizia visto gli alti costi che una ristrutturazione comporta, il professionista allarga le braccia. «Potrebbe - ammette -. Ed è per questa ragione che è necessario trovare una mediazione in sede legislativa».

E questo anche in forza della circostanza che «negli anni i costi vivi sono aumentati e si riversano poi in parte nel committente. E più di qualcuno rinuncia. Dico in parte perché il margine di guadagno si sta restringendo anche per le imprese - spiega Fantin -. Si pensava che dopo il Bonus 110% i prezzi potessero ritornare alla normalità. Ma così non è stato, anzi. Perché i conflitti e i frangenti economici hanno contribuito ad aggravare la situazione».

Per ora in Veneto «l’edilizia lavora soprattutto sui progetti non realizzati negli anni scorsi - dice Fantin -. Ma si è registrato un aumento medio del 20 per cento su tutti i materiali, con addirittura un 30 per cento in più sulla lana di roccia». Che guarda caso un è materiale isolante fibroso di origine naturale. Si ottiene dalla fusione di rocce ed è utilizzata soprattutto per l’isolamento termoacustico e la protezione antincendio.