Prezzi stabilizzati e vendite in aumento «Ma troppe case sono poco appetibili»

«Il mercato immobiliare della provincia di Belluno presenta ancora oggi troppi immobili vecchi e poco appetibili. Comunque i prezzi sono stabili, è finita l’epoca della svalutazione e notiamo anche una ripresa delle compravendite nel 2018 rispetto all’anno precedente». Parola di Giuliano Dal Magro, presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti immobiliari professionali) della provincia di Belluno e socio dell’agenzia Dolomitissime, che ha sedi ad Alleghe, Falcade, Sedico ed Agordo, nonché a Moena in Trentino.

Partiamo dalla vetustà degli immobili...

«Questo è un grosso problema. In provincia molti immobili in vendita sono proprio vecchi, cioè risalgono agli anni ’60/’70 del secolo scorso, e sono pochi quelli di 10, 15, ed anche 20 anni, costruiti cioè all’inizio degli anni 2000. Che poi sono quelli che gli acquirenti maggiormente cercano».

Perché?

«Perché ormai si vuole un immobile con almeno due bagni, con un buon isolamento termico e acustico, dotato delle caratteristiche di risparmio energetico, posto all’interno di condomini più piccoli, massimo 6/8 appartamenti, rispetto ai 18/20 di quaranta anni fa. C’è poi anche il desiderio di avere il riscaldamento non più con impianti centralizzati, ma autonomi. Insomma, si richiede di avere una sola caldaia centralizzata, e tecnologicamente avanzata, per massimizzare la resa, ma che poi ogni appartamento sia in grado di ripartire la resa».

Nelle vecchie strutture si tende ad utilizzare le termovalvole ed i contabilizzatori.

«Sì, sono strumenti utili a regolare il riscaldamento stanza per stanza. Una volta si chiudeva il termosifone perché in alcune stanze c’era troppo caldo; ma c’era anche chi apriva le finestre, con evidente spreco di energia. Adesso si possono gestire situazioni tecnologicamente vecchie, ma rendendole più efficienti, con un vantaggio sia come comfort abitativo che anche come costo di gestione per le famiglie».

Gli immobili vecchi non hanno mercato, ma in giro ci sono pochi cantieri. Perché?

«È sostanzialmente una questione di costi: un immobile nuovo ha un prezzo sensibilmente più alto di quelli esistenti».

Manca la domanda?

«Domanda ce ne potrebbe anche essere, ma si scontra con un’offerta scarsa e si fa fatica a fare statistica».

L’andamento dei prezzi è uniforme in provincia...

«Il sentiment è uguale a Belluno, Agordo, Alleghe, etc. , e presenta una situazione omogenea in tutto il nostro territorio. I prezzi hanno smesso di scendere in maniera sensibile, in alcune zone, per esempio a Belluno, Feltre e Sedico si sono stabilizzati. Poi la realtà varia da località a località e, ad esempio, il costo degli immobili risulta in calo a Cesiomaggiore, Sospirolo, Trichiana, realtà più periferiche».

Come vanno i prezzi al metro quadro?

«Intanto va fatta una netta distinzione fra cantieri, quindi case nuove, ed usato. Vediamo il dettaglio, partendo da Belluno, le case nuove vanno da 1.900 a 2.100 euro a mq; l’usato (di massimo 20 anni), da 1.050 a 1.300 euro; a Feltre costano un po’ meno ( case nuove da 1.750 a 1.850 euro al mq; usato da 1.000 a 1. 300 euro) e lo stesso vale per Sedico (nuove da 1.700 a 1.800 euro a mq, usato da 1.000 a 1.200). Ad Alleghe e Falcade non ci sono cantieri nuovi e l’usato va da 1.700 a 2 mila euro in riva al lago. ai 1.800 a 2 mila ai piedi del San Pellegrino».

E Cortina?

«Fa storia a sé, con un prezzo al metro quadro dell’usato pari a 10 mila euro, mentre il nuovo va dai 10 ai 15 mila. Ma nella conca è più facile comprare una casa usata e ristrutturarle completamente, piuttosto che aprire un nuovo cantiere».

Come è cambiato il mercato immobiliare negli ultimi anni?

«È cambiato molto, come tutte le attività del resto, soprattutto per l’avvento di internet. Comunque ancora oggi il 50% delle trattative avviene con l’agenzia di cui si è sentito parlare bene, ovvero con il passa-parola. Mentre su internet vince il sito ben fatto e agilmente consultabile, la foto curata che ben valorizza l’immobile. Noi comunque lavoriamo molto sulla formazione degli agenti immobiliari, proponendo molti corsi di formazione».

Cosa chiede il cliente?

«O ha bisogno di un immobile, da vendere o da acquistare, oppure ha un po’ di soldi da parte e ci chiede se convenga investirli nell’acquisto di un immobile».

E conviene ancora?

«Sì, conviene». —